Схема зонирования: Не удается найти страницу | Autodesk Knowledge Network

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование — это инструмент управления планированием для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем разделения земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешая определенные виды землепользования на определенных участках для формирования планировки городов и обеспечения различных типов застройки. Зонирование как инструмент планирования землепользования имеет относительно короткую историю. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Почему необходимо зонирование?
Цель зонирования — позволить местным и национальным властям регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения дополнительных видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования во всем мире функционирует по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего зонирование контролируется местными властями, такими как муниципалитет или округ (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на уровне штата или страны (как во Франции или Германии).Иногда зонирование регулируется сочетанием двух подходов. Помимо этих непосредственных мер контроля, часто используются дополнительные правила, которые влияют на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что составляет постановление о зонировании?
Правила зонирования обычно разрабатываются в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала.Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и соотношения площади пола (FAR). Постановление о зонировании — это формальная категоризация политики землепользования, применимая к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовые рамки. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и проводит различие между различными типами землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут укрепить безопасность и устойчивость города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях.Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения застройки, подразделения земли, строительства новых зданий и других изменений земли (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов разбивается на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения.Наложения зонирования — это районы специального назначения, предназначенные для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов. Например, на жилом блоке может быть разрешено перекрытие коммерческой площади для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения могут также налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения для определенной формы застроенной среды или для защиты исторических характеристик или видов на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются в зависимости от местности. «Коэффициент площади этажа — это основная норма, регулирующая размер зданий. FAR — это отношение общей площади здания к площади его зонирования »(City of New York 2015a). FAR показывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке: «Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке.Например, на участке зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR равным 1,0 площадь пола на участке не может превышать 10 000 квадратных футов »(City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании — это правовая основа, но она также должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать и направлять развитие. Поправки могут вноситься либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.).Как таковая, она должна быть полезной для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям деятельности местного самоуправления. Поправки о зонировании особенно важны в проектах регенерации городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющего застройку быть прибыльным и достаточно привлекательным для частного сектора (см. Главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту зонирования (изменение правил зонирования), либо поправка карты зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы учесть конкретное развитие в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение поправок или запрос на внесение изменений — непростой процесс. В самом деле, это имеет важные последствия для планирования и повлияет на более широкую общественность, поскольку «меняет способ использования или застройки земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования — также сложный процесс, часто требующий одобрения более высокого уровня правительства или городского совета. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправка может использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в восстановлении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилая, коммерческая, производственная) инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств. Некоторые инициативы позволяют вносить изменения в базовые правила при разработке крупных участков, в то время как другие регулируют те же правила для решения проблем с малонаселенными территориями или с особыми проблемами и возможностями проектов развития на набережной.

Проекты регенерации городов обычно разрабатываются на больших земельных участках, которые охватывают несколько зонируемых районов и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может упростить базовые правила зонирования, чтобы обеспечить более согласованное планирование участка для всех участков и кварталов. Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к развитию, правительство может разрешить передачу и слияние прав на развитие.В качестве альтернативы, он может отрегулировать другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, позволяющие увеличить плотность застройки в обмен на общественные помещения, финансируемые из частных источников, или доступные жилые единицы в пределах жилого комплекса (см. Главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое рассматривается как привлекательное, потому что застройщики платят за него, и оно способствует экономической интеграции.Однако доступное жилье, созданное посредством инклюзивного зонирования, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. В разделе «Социальные последствия» в главе 3. Все города, рассматриваемые в данном томе, имеют хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмедабаде резюмируется во вставке.

Эволюция правил зонирования в Ахмедабаде, Индия

В Ахмедабаде, Индия, зонирование было впервые установлено в плане развития, подготовленном в 1954 году и утвержденном в 1965 году.Он был основан на Законе о городском планировании Бомбея (1954 г.), который впервые позволил разработать план развития для управления ростом городских территорий. Предыдущий Закон о градостроительстве Бомбея (1915 г.) разрешал только создание схем городского планирования для облегчения улучшения существующих городских территорий.

Зонирование включено в правила застройки, подготовленные как часть общего плана развития городских территорий (UDA). UDA определяется в соответствии с Законом о городском планировании и городском развитии Гуджарата (GTPUDA), принятым в 1970 году.В соответствии с этим законом для UDA создается орган городского развития, который обычно превышает юрисдикцию города. Управление городского развития Ахмедабада имеет юрисдикцию над территорией застройки Ахмедабада (1866 квадратных километров [квадратных километров]), что намного больше, чем площадь города (464 квадратных километров). Согласно GTPUDA, план развития каждого UDA должен обновляться каждые 10 лет.

Всего в плане развития обозначено более 20 зон.Однако большая часть районов городской застройки находится в одной из пяти зон. Центральная городская зона, обнесенная стеной, включает старый город Ахмадабад. Зона Гамтал включает в себя различные городские деревни, которые в настоящее время являются частью большой застройки Ахмадабада. Общая структура города попадает в зоны R1 или R2, которые представляют собой смешанные жилые зоны. R3 — это более ограниченная жилая зона, обычно находящаяся на периферии города, где более высокая интенсивность застройки не поощряется.

Развитие города в основном сосредоточено в зонах R1 и R2.В этих зонах индекс базовой площади (FSI) составляет 1,8 и 1,2, соответственно, с возможностью приобретения дополнительных 50 процентов базовой площади FSI. Это дает максимально допустимое значение FSI 2,7 в зоне R1 и 1,8 в зоне R2. До недавнего плана застройки ограничение по высоте застройки составляло 40 метров. В соответствии с новым планом развития эта максимальная высота была увеличена до 70 метров для участков, выходящих на дороги шириной 40 метров, и на всех участках в зоне перекрытия центрального делового района.

В новом комплексном плане развития до 2021 года введены зоны перекрытия. Эти зоны наложения обеспечивают более высокий FSI 4,0 в зоне R1 и 5,4 в зоне R2. При обеспечении более высоких FSI базовая FSI нижележащей зоны остается прежней. Увеличивается только доплата. Ожидается, что территории под этими зонами будут застроены в соответствии с планом местности, который будет завершен в ближайшее время.

Существует формальный процесс запроса отклонения, если разработчик хочет строить выше или хочет попросить смягчение одного из других правил (открытое пространство, парковка, неудачи, разрешенное использование и т. Д.).Ранее такие запросы рассматривал комитет по отклонениям. Однако с тех пор, как новый план вступил в силу, полномочия по внесению поправок определенного рода были возложены на муниципального комиссара, а в некоторых случаях — на правительство штата.

Основы права — Законы о зонировании

Законы о зонировании — это правила, определяющие, что можно, а что нельзя делать на земле и с ней. Законы о зонировании стремятся достичь многих целей. Основная цель состоит в том, чтобы отделить людей, использующих определенные виды использования земли таким образом, чтобы это было вредно для других землевладельцев, от людей, для которых такое использование будет вредным.

Разрешение на применение законов о зонировании

Законы о зонировании почти всегда принимаются и соблюдаются местными, а не общенациональными или государственными органами власти.Городские власти, городские власти, деревенские власти и т.п. являются просто функциями правительства штата. Они получают всю свою власть от государств, в которых они проживают.

Следовательно, для того чтобы местное правительство могло принять закон о зонировании, правительство штата должно сначала предоставить ему право сделать это. Как правило, штаты принимают законы, позволяющие их городам регулировать определенные аспекты своего собственного законодательства о землепользовании. Эти законодательные акты известны как « разрешительные акты », потому что они позволяют местным органам власти принимать свои собственные законы.

Если местное самоуправление принимает закон, выходящий за рамки его полномочий, закон считается недействительным. Этот тип закона известен как местное действие « ultra vires ». Например:

Штат Техас принимает закон, разрешающий его городам ограничивать количество мест в городах, где могут быть построены торговые центры. Город Корпус Кристи принимает закон, в котором говорится, что торговые центры могут быть построены только в определенном радиусе квадратных кварталов, и что любая компания, нарушающая этот закон, будет оштрафована на 1 000 000 долларов.Хотя первая часть местного закона действует, вторая часть явно ultra vires, потому что государство никогда не давало местным властям полномочий налагать этот вид наказания. Таким образом, штрафная часть закона недействительна.

Как действуют законы о зонировании

Законы о зонировании исходят из основного предположения о том, что собственность должна быть защищена от использования соседней собственности, которое может нанести вред ее использованию или владению ею. Поэтому жилые районы часто отделены от зон, в которых разрешено коммерческое и / или промышленное использование.Кроме того, внутри самой категории жилого жилья существуют разные градации. Многие кодексы зонирования выделяют районы для жилья с низкой плотностью застройки и запрещают застройку в этих районах. Промышленные и коммерческие зоны также можно разделить по плотности их использования.

Обычно предполагается, что использование свойств, которые более « плотный » (более интенсивное использование) будет вредным для соседних свойств, которые используются менее активно. Причины этого включают чрезмерное движение транспорта, шум и загрязнение, которые являются неизбежным результатом увеличения плотности населения.Кроме того, предполагается, что соседние коммерческие районы могут нанести вред жилым районам из-за увеличения трафика и шума, которые они создают. Предполагается, что промышленные районы вредны как для жилых, так и для коммерческих районов из-за загрязнения и шума, которые они неизменно создают.

Таким образом, схемы зонирования, признавая, что все типы зон важны, действительно жизненно важны для экономического благосостояния города, стремятся ограничить различные виды землепользования таким образом, чтобы ограничить вред, который они могут нанести. на соседних объектах.Например:

В вымышленном городе Подунк, штат Коннектикут, все виды землепользования относятся к одной из шести «зон». Шесть зон:

,

,
1. , жилая,
,
2. , жилая,
,
3. , коммерческая,
,
4. , промышленная,
,
5. , промышленная
,
6. , промышленная
,
7. Зоны, расположенные ниже в этом списке, вероятно, столкнутся с трудностями в использовании своей собственности, если они расположены рядом с зонами, занимающими более высокие позиции в этом списке.Хотя правление признает, что все шесть видов использования жизненно важны для экономики Podunk, оно хочет убедиться, что все шесть категорий людей имеют достаточно места для выполнения своих действий.
   Кроме того, правление считает, что неудобства и вреда будут минимальными, если зоны, расположенные рядом друг с другом в списке, будут граничить друг с другом. Например, наличие промышленной зоны с высокой плотностью населения рядом с жилой зоной было бы катастрофой для жилых домов, потому что загрязнение сделало бы жизнь жителей практически непригодной для жизни.С другой стороны, наличие границы коммерческой зоны с высокой плотностью и промышленной зоны с низкой плотностью не нанесет большого вреда ни одной из этих зон. Таким образом, городской совет Podunk делит город на шесть зон в соответствии со следующей конфигурацией:

   
   

   Таким образом, Podunk может разрешить все шесть функций в пределах своих границ, в то же время ограничивая вред, наносимый различными видами использования. могут вызывать друг друга.

   Кумулятивное зонирование

   Некоторые установленные законом схемы зонирования классифицируют землепользование по шкале от « максимальное использование » (использование, которое наименее вредно для его соседей) до « наименьшее использование » (наиболее вредное использование своим соседям).Самым высоким в этом списке, вероятно, будет жилая зона с низкой плотностью населения, потому что дома для одной семьи с меньшей вероятностью будут причинять беспокойство своим соседям. (Хотя, конечно, в некоторых городах у вас могут быть даже менее вредные зоны, такие как фермы и т. Д.) Наименьшее использование в списке обычно будет с высокой плотностью промышленного использования из-за чрезмерного количества загрязнения, которое часто исходит от результат такого использования.
   

   Кумулятивная схема зонирования делит город на зоны, а затем разрешает использование собственности до тех пор, пока собственность зонируется для этого использования или для использования, которое находится выше в списке.Например, согласно кумулятивной схеме зонирования, человеку будет разрешено построить жилой дом в районе, который зонирован для коммерческого использования, потому что жилое использование будет выше в списке зон. Однако нельзя будет построить торговый центр в жилой зоне, потому что коммерческое использование будет «ниже» в списке, чем использование в жилых помещениях.
   

   Логика этой схемы проста. Целью законов о зонировании является защита людей, занимающих более высокое место в этом списке, от вреда, причиняемого занятиями, находящимися ниже в списке.Следовательно, нет необходимости предотвращать использование, превышающее использование зоны. Например:
   

   Джерри покупает фабрику в центре швейного района Утопия-Сити, который предназначен для промышленного использования. После нескольких лет эксплуатации фабрики бизнес Джерри разоряется, и он перестает пользоваться фабрикой. Из-за спроса на рынке недвижимости Джерри не хочет продавать фабрику. Вместо этого он немного модернизирует фабрику и начинает сдавать части фабрики в аренду под квартиры для людей.Если предположить, что Utopia имеет кумулятивный план зонирования, это будет разрешено, потому что использование Джерри (жилая застройка высокой плотности) является «более высоким» использованием, чем разрешено в соответствии с законами о зонировании.

   Взаимоисключающее зонирование

   Некоторые планы зонирования исключают все виды использования, выходящие за рамки предписанных для территории, даже те, которые находятся «выше» в списке использования. Эти города, например, не позволили бы построить резиденцию в торговом районе. Есть несколько причин, по которым некоторые города отказываются от кумулятивных планов зонирования в пользу взаимоисключающего плана зонирования:

   1. Взаимоисключающий план снижает вероятность конфликтов между соседями.Если бы жилище было построено в коммерческом районе, конфликты между владельцами бизнеса и собственниками жилища были бы более вероятными из-за различного характера их использования, чем если бы оба соседа были коммерческими пользователями.
   2. Проблемы общественного здравоохранения иногда заставляют города вводить взаимоисключающее зонирование. Человек может пожелать жить в заводском районе, где царит смог; но это не значит, что правительство ему позволит. Города неохотно разрешают людям жить в опасных и / или нездоровых районах.Таким образом, город может сказать, что жилье или бизнес не могут находиться в промышленной зоне.
   3. Города также могут пожелать сохранить пространство для определенных целей. Для экономики города может быть важно, чтобы промышленная зона использовалась для промышленности. Если девелоперы обнаружат, что строить торговые центры выгоднее, а заводы будут вытеснены, это может привести к резкому росту безработицы в городе. Таким образом, города часто хотят зарезервировать определенные области для определенных целей.

   Конечно, города могут, и на самом деле большинство городов используют гибрид между кумулятивным зонированием и взаимоисключающим зонированием.Они могут выделить определенные области, которые могут использоваться только для одной цели, другие области для другой цели, а также другие области, в которых разрешены обе цели.
   

   Применение законов о зонировании к существующим хозяйствам

   Проблемы часто возникают, когда новый закон о зонировании запрещает использование собственности, которое до этого момента было законным. Как мы обсуждали в предыдущем подразделе, если закон о зонировании запрещает прежнее использование собственности и устраняет ценность собственности для владельца, закон о зонировании может представлять собой «изъятие» и заставлять правительство выплатить справедливую компенсацию.Например:
   

   Pizza The Hut управляет успешным рестораном в центре Спейстауна. Однажды городской совет Космического города решает изменить структуру города. Они внезапно объявляют, что район, в котором Пицца управляет своим рестораном, отныне будет жилым районом, в котором коммерческим предприятиям будет запрещено работать. Пицца не может легко превратить его магазин в дом. В этом случае Пицца может получить справедливую компенсацию от города за убытки, причиненные новым законом о зонировании.Городские власти могут возразить, что Пицца по-прежнему имеет экономически выгодное использование земли, но это будет закрытый случай, потому что Пицца вынужден прекратить операции, которые были причиной его покупки и обслуживания собственности.

   Чтобы избежать этой проблемы, законы о зонировании часто призывают к постепенному прекращению деятельности, нарушающей закон о зонировании, а не к прекращению такой деятельности сразу. Постепенное введение в действие нового закона о зонировании называется «принудительное отключение ».Например:
   

   Pizza The Hut управляет успешным рестораном в центре Спейстауна. Однажды городской совет Космического города решает изменить структуру города. Они внезапно объявляют, что район, в котором Пицца управляет своим рестораном, отныне будет жилым районом, в котором коммерческим предприятиям будет запрещено работать. Однако закон о зонировании требует вступления в силу через 5 лет после даты принятия. К тому времени было бы разумно ожидать, что Пицца превратит свой ресторан в ресторан, соответствующий законам о зонировании.

   Большинство юрисдикций Соединенных Штатов постановили, что принудительное прекращение использования может иметь силу, чтобы закон о зонировании не считался захватом. Однако, будет ли принудительное прекращение производства фактически считаться изъятием определенного имущества, будет зависеть от обстоятельств конкретного случая. См. Art Neon Co. против города и округа Денвер , 488 F.2d 118 (10-й округ, 1973). Некоторые государства, с другой стороны, считают, что принудительное прекращение производства по своей сути недопустимо.
   

   Конечно, приведенные выше правила очень часто затрудняют изменение законов о зонировании, чтобы запретить использование уже существующей собственности.Вместо этого города часто делают просто « дед » и разрешают несоответствующее использование, которое предшествует принятию нового закона о зонировании, запрещая при этом любое новое использование, не соответствующее закону. Однако неизменно они будут запрещать расширение несоответствующих видов использования, которые разрешены из-за того, что они появились раньше, чем закон о зонировании. Например:
   

   Pizza The Hut управляет успешным рестораном в центре Спейстауна. Однажды городской совет Космического города решает изменить структуру города.Они внезапно объявляют, что район, в котором Пицца управляет своим рестораном, отныне будет жилым районом, в котором коммерческим предприятиям будет запрещено работать. Однако закон предусматривает, что уже существующие коммерческие пользователи, такие как ресторан Pizza’s, освобождены от действия закона о зонировании. Тем не менее, в законе говорится, что нельзя расширять какое-либо коммерческое предприятие в этом районе. Это правило действует и, конечно, не считается взятием. Pizza может продолжать работать в своем ресторане, но он не может расширить свой ресторан, построив к нему еще одно крыло, и, конечно же, он не может построить еще один ресторан в запрещенной зоне.

   Наконец, важно отметить, что большинство советов по зонированию часто уполномочены предоставлять отклонения и / или исключения людям, для которых законы о зонировании могут вызвать неоправданные трудности или к которым не имеет смысла применять закон о зонировании. Однако стандарты, установленные для применения этих исключений, часто очень высоки. См. Аронсон против Апелляционного совета Стоунхэма, , 349 Массачусетс 593 (1965 г.) (просьба о внесении изменений в строительство веранды для размещения ребенка-инвалида была отклонена, поскольку затруднений было недостаточно).Например:
   

   Лестер хочет построить частную школу в Эйрмонте, Нью-Йорк. Кодекс зонирования Airmont предусматривает, что в школе должно быть по крайней мере одно парковочное место для каждого преподавателя и одно место для каждых двух учеников, которых школа намеревается зачислить. Школа Лестера рассчитана на обучение максимум 20 преподавателей и 120 студентов. Согласно правилам зонирования Airmont, школе потребуется 80 парковочных мест. Однако в школе Лестера действует правило, согласно которому ученики не могут ездить в школу и из школы ни при каких обстоятельствах.Поэтому Лестер просит отклонение, которое позволит ему построить школу с меньшим количеством парковочных мест, чем в противном случае потребовалось бы. Совет по зонированию города будет уполномочен удовлетворить этот запрос, потому что причина, лежащая в основе закона о зонировании, в данном случае неприменима.

   Некоторые юрисдикции даже разрешают условные правила зонирования, в которых человеку разрешается отклонение от правил зонирования или освобождение от них, если он соглашается соблюдать определенные условия, установленные советом по зонированию.

   Схемы зонирования | Организация Объединенных Наций по вопросам образования, науки и культуры

   Биосферные заповедники нацелены на комплексное управление земельными, пресными и морскими водами и живыми ресурсами путем внедрения схем биорегионального планирования, основанных на интеграции сохранения в процесс развития посредством соответствующего зонирования. В то время как страны сохраняют гибкость на национальном уровне в отношении определения зон, зонирование должно гарантировать, что биосферные заповедники эффективно сочетают сохранение, устойчивое использование ресурсов и накопление знаний посредством интегрированного зонирования и совместного управления:

   Зонирование каждого биосферного заповедника должно включать:

   • Основная территория (а): надежно охраняемых участков для сохранения биологического разнообразия, мониторинга минимально нарушенных экосистем и проведения неразрушающих исследований и других видов использования с низким уровнем воздействия (например, образование ).В дополнение к своей функции сохранения, основная территория способствует ряду экосистемных услуг, которые, с точки зрения функций развития, могут быть рассчитаны с экономической точки зрения (например, связывание углерода, стабилизация почвы, снабжение чистой водой и воздухом и т. Д.) . Возможности трудоустройства также могут дополнять природоохранные цели (например, экологическое образование, исследования, меры по восстановлению и сохранению окружающей среды, отдых и экотуризм).
   • Буферная зона (и): , которая обычно окружает или примыкает к основным территориям и используется для совместной деятельности, совместимой с рациональными экологическими методами, включая экологическое образование, отдых, экотуризм, а также прикладные и фундаментальные исследования.В дополнение к буферной функции, связанной с основными районами, буферные зоны могут иметь свои собственные внутренние, «автономные» функции для поддержания антропогенного, биологического и культурного разнообразия. Они также могут выполнять важную функцию связи в более широком пространственном контексте, поскольку они соединяют компоненты биоразнообразия в основных областях с компонентами в переходных областях.
   • Переходная зона: зона с центральной функцией в области устойчивого развития, которая может включать в себя различные виды сельскохозяйственной деятельности, поселений и других видов использования и в которой местные сообщества, органы управления, ученые, неправительственные организации, культурные группы, экономические интересы и другие заинтересованные стороны работают вместе, чтобы управлять ресурсами региона и обеспечивать их устойчивое развитие.

   Градостроительный план и зонирование

   Градостроительный план № 2

   Градостроительный план № 2 применяется ко всему городу и является основным законодательным инструментом планирования, на основе которого направляется и контролируется развитие.

   Схема городского планирования № 2 (TPS2) обеспечивает четкие, краткие и текущие элементы управления планированием, чтобы направлять будущее развитие и наилучшим образом удовлетворять потребности сообщества.

   Общие цели схемы заключаются в следующем:

   • оптимизировать предоставление услуг и удобств для сообщества
   • установить предпочтительное использование земли задолго до застройки
   • обеспечить скоординированное предоставление адекватных земель для застройки
   • сохранять и улучшать объекты культурного, исторического, экологического и природного значения
   • согласовывать потребности и чаяния общества с надлежащим землепользованием и развитием.

   Схема городского планирования дополняется набором политик планирования, которые стремятся предоставить Совету и сообществу руководство по тем вопросам, по которым Совет может действовать по своему усмотрению.

   Правила планирования и развития (Схемы местного планирования) 2015 года (Правила LPS) вступили в силу в октябре 2015 года, заменив Правила городского планирования 1967 года. Приложение 2 Правил LPS включает «предполагаемые положения», которые автоматически применяются к каждой схеме местного планирования в Государство в том числе TPS2.Когда существует несоответствие между «условным положением» и текущим положением TPS2, «условное положение» имеет преимущественную силу.

   В сентябре 2017 года в TPS2 города были внесены поправки для обеспечения соответствия Регламенту LPS путем удаления пунктов, которые были заменены «предполагаемыми положениями». Кроме того, в Приложение A TPS2 теперь включены «Дополнительные положения», которые относятся к соответствующим «условным положениям». В TPS2 также есть прямые ссылки на соответствующие «предполагаемые положения» в Регламенте LPS.Таким образом, TPS2 следует рассматривать вместе с «предполагаемыми положениями» в Приложении 2 Правил LPS.

   Загрузите текст Градостроительной схемы 2 и просмотрите карты ниже.

   Онлайн-картография города Рокингем

   Проблемы зонирования государственной собственности

   Исторический отчет PAS серии

   PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

   Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

   АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37
   Информационный отчет № 112	июль 1958

   Проблемы зонирования государственной собственности

   Скачать исходный отчет (pdf)

   Муниципальные и государственные служащие обычно соблюдают требования зонирования из вежливости.Часто говорят, что чиновники должны первыми соблюдать собственные правила.

   Зонирование , Эдвард М. Бассетт, Фонд Рассела Сейджа, 1940.

   Когда правительственные чиновники решают построить общественное здание или приобрести землю для общественного пользования, у них появляется необычная возможность начать деятельность, которая повлияет на физическое развитие их сообщества. Вызывает разочарование, когда эта возможность государственного лидерства используется таким образом, что противоречит требованиям зонирования, которые представляют собой лишь минимальные стандарты, которые могут быть разумно применены к частной собственности.Однако случайные конфликты такого типа, по-видимому, неизбежны, и ряд недавних конфликтов завершился в судебном порядке. В первые шесть месяцев 1958 года высшие суды Нью-Джерси, Нью-Йорка, Вирджинии и Висконсина выносили заключения по таким делам. Споры по поводу зонирования государственной собственности часто имеют последствия, по крайней мере, столь же далеко идущие, как и споры с участием частной собственности. И они поднимают некоторые необычные проблемы, для которых нет очевидных решений.

   Если частный гражданин решит, что его земля в жилой зоне действительно лучше подходит для промышленного использования, его шансы на фактическое использование земли для промышленности не слишком высоки.Если он не сможет добиться поправки к постановлению, его единственное реальное обращение — в суд. Его шансы ограничены общепризнанным мнением о том, что частная собственность подлежит регулированию в общественных интересах. В действительности составители конкретного постановления о зонировании могли быть неразумными или недальновидными. Тем не менее, за исключением самых крайних случаев, суды подчиняются решению местного органа управления о том, что это разумное регулирование в общественных интересах.

   Если государственная организация хочет построить гараж для своих мусоровозов в жилой зоне, общественный интерес может быть гораздо труднее определить.Хотя постановление предположительно отвечает общественным интересам, решение построить гараж — тоже. Каково же тогда действие таинства в этой ситуации?

   Закон

   , разрешающий зонирование штата, обычно содержит широкое положение, такое как закон, разрешающий муниципалитетам Западной Вирджинии регулировать использование собственности для «торговли, промышленности, проживания или других целей». Несмотря на широту этих положений, очевидно, что уставы предназначались в первую очередь для того, чтобы разрешить контроль над частной собственностью.Так было в большинстве местных постановлений о зонировании. В отсутствие конкретного упоминания государственных органов, которое можно найти в разрешительных актах только трех или четырех штатов, суды по понятным причинам не решались сделать вывод о том, что государственная деятельность должна быть принуждена соответствовать стандартам, установленным для частных. .

   Без указания конкретных законодательных положений суды выносили различные решения. Многие из них используют формулировку местного закона или постановления.Другие мнения предполагали, что предоставление права владения выдающимся владением для определенной цели подразумевает намерение освободить землю, используемую для этой цели, от правил зонирования. И ряд судов заявили, что постановление не распространяется на «правительственные» функции, но будет применяться к тем, в которых правительство действует в «собственническом» качестве.

   Должна быть возможность разработать постановления и законодательные акты, которые будут выполнять более удовлетворительную работу по обеспечению целей хорошего зонирования, не вводя в то же время необоснованных ограничений на полномочия государственных органов по осуществлению своей деятельности.Для этого сначала необходимо выделить различные государственные агентства, которые могут быть задействованы. Совершенно другие проблемы могут возникнуть, когда:

   1. Город или округ хочет игнорировать собственное постановление.
   2. Государственное или федеральное агентство хочет проигнорировать местное постановление.
   3. Одно местное правительство хочет игнорировать постановление другого местного правительства. Это включает отношения между городами и округами, городами и соседними городами, а также местными органами власти и особыми округами, такими как школьные округа.

   Хотя в первых двух из этих групп по-прежнему случаются единичные случаи, многие недавние случаи сконцентрированы именно в третьей. По мере того как застроенные районы расширяются все дальше и дальше от центра города, города все чаще рассматривают возможность размещения общественных объектов в соседних некорпоративных районах, которые могут иметь свои собственные постановления о зонировании. В некоторых мегаполисах аннексия и инкорпорация настолько сократили площадь некорпоративной территории, что города иногда почти вынуждены размещать такие объекты, как муниципальные аэропорты и санитарные свалки, в пределах других муниципалитетов.И программы строительства школ иногда сталкиваются с серьезными возражениями со стороны одного или нескольких муниципалитетов, в которых может работать школьный совет. В этих случаях необходим какой-то метод, чтобы гарантировать, что каждое самоуправление уделяет разумное внимание требованиям другого.

   Подходит ли общественное использование классификациям зонирования?

   По возможности, минимальные стандарты, установленные постановлением о зонировании, должны соблюдаться при развитии как государственной, так и частной собственности.Зонирование должно направлять развитие сообщества в соответствии с комплексным планом или, по крайней мере, гарантировать определенные удобства для владельцев собственности. Ни одна из этих целей не может быть достигнута, если развитие общественной собственности не соответствует стандартам. Тем не менее, возникает вопрос, является ли зонирование практическим средством достижения этих целей, когда речь идет о государственной собственности.

   Постановление о зонировании устанавливает и разделяет группы совместимых видов использования. Использование, разрешенное в какой-либо одной зоне, обычно довольно однородно.Но некоторые из наиболее известных правительственных мероприятий (например, аэропорты) не подходят ни для одной группы или зоны. В пригородах, где почти полностью проживают жилые дома, очистные сооружения и мусоросжигательные заводы также могут показаться неуместными, где бы они ни находились. Несколько других государственных применений иногда должны быть расположены в определенной области, независимо от того, доказывают ли они совместимость с соседними видами использования. Таким образом, хотя город может предпочесть исключить насосные станции и канализационные станции из зон проживания на одну семью, для работы этих коммунальных служб иногда требуется, чтобы они располагались там.Начальные школы кажутся самостоятельными, поскольку, несмотря на необычный шум и пешеходное движение, они почти всегда принадлежат жилым кварталам.

   Даже если некоторые виды государственного использования не могут на практике ограничиваться определенными зонами, из этого не следует, что они должны быть освобождены от всякого контроля за зонированием. Большинство из них могут, по крайней мере, соответствовать таким требованиям, как высота, ярды, покрытие земли и парковка во дворе. (Фактически, местный совет вполне может решить, что для этих целей должны быть предусмотрены необычно большие дворы.)

   Владельцы собственности могут иметь законные возражения даже против таких способов использования, которые соответствуют постановлению. Но часто крики соседей, кажется, основаны на предположении, что каждое главное здание в районе проживания одной семьи должно быть частным домом. Одна частная коммунальная компания, которая замаскировала подстанцию ​​как частный дом, позже выполнила просьбу соседей установить свет, чтобы в ночное время дом выглядел «жилым». Автоматические таймеры заставляют свет в окнах второго этажа включаться за полчаса до сна.Составители постановлений о зонировании, прилагая все усилия для ограничения или устранения фактических элементов несовместимости, должны учитывать возможность того, что часть ущерба, нанесенного насосной станцией, которая соответствует всем требованиям к объемным зданиям для односемейных домов, является мнимой.

   Специальные разрешения часто требуются постановлениями о зонировании для частного использования, которое не может быть легко перечислено как разрешенное использование. Эта процедура, безусловно, может быть подходящей для общественных целей, таких как водонапорные башни, которые не могут соответствовать требованиям по высоте, и для любого другого использования, которое должно нарушать правила для больших объемов.Местные советы также могут решить, что разрешения обеспечивают желательную форму дополнительного контроля даже в тех случаях, когда требуется соблюдение массовых правил. Конечно, в постановлении должны быть установлены стандарты, регулирующие выдачу любых требуемых специальных разрешений.

   Целью данного отчета не является предложение надлежащего режима зонирования для всех общих видов использования общественной собственности. Некоторое указание на разнообразие способов обращения с такими видами использования в соответствии с действующими постановлениями действительно кажется полезным.Многие постановления специально освобождают общественные структуры от выполнения постановлений. И такие исключения были закреплены в судебных решениях. См., Например, City of Cincinnati v. Wegehoft, 162 N.E. 389 (Огайо, 1928 г.) и Город Макаллен против Морриса , 217 S.W.2d 875, ZONING DIGEST Vol. 1, стр. 30 (Tex.Civ. App. 1948).

   Противоположная крайность — это постановления, которые охватывают любое использование, которое они могут использовать по закону. Такое инклюзивное положение содержится в предлагаемом постановлении Филадельфии (1958 г.).

   Имущество, находящееся в собственности, аренде или управлении государственными учреждениями:

   Недвижимость, сданная в аренду или управляемая Содружеством Пенсильвании или Соединенных Штатов, а также собственность, находящаяся в собственности, аренде или управляемая городом Филадельфия или любым другим государственным или правительственным органом или агентством, подпадают под действие условий настоящего Раздела следующим образом :

   (a) Если такие общественные или государственные виды использования конкретно перечислены, они регулируются, как указано;

   (b) Если такое общественное или государственное использование не указано конкретно, оно разрешается только в округах, разрешающих частное использование аналогичного или по существу аналогичного характера;

   (c) На собственность, принадлежащую Содружеству Пенсильвании или США, не распространяются положения настоящего Раздела, только в той степени, в которой указанная собственность не может регулироваться конституцией этого города.

   Среди указов, которые прямо или косвенно утверждают власть над общественным использованием, нет единообразия в отношении индивидуального использования. Некоторые постановления, такие как постановление Тиффина, штат Огайо (1950 г.), уполномочивают совет по апелляциям на зонирование выдавать разрешение для любого муниципального коммунального предприятия или здания в любом районе.

   Многие постановления, однако, ограничивают определенное общественное использование определенными зонами. Например, Чикаго (1957) разрешает муниципальные мусоросжигательные заводы в производственном районе M3.Постановление Денвера (с поправками 1957 г.) перечисляет общественные парки и детские площадки, начальные и средние школы, коммунальные насосные станции и водохранилища среди разрешенных видов использования в его наиболее ограниченном жилом районе (R-O). В следующем районе (R-1) также разрешены музеи общественного искусства, пожарные и полицейские участки, а также терминалы для внутригородских транспортных средств общественного транспорта. Бисмарк, Северная Дакота (1953) перечисляет среди разрешенных видов использования в наиболее ограниченном жилом районе электрическую трансформаторную станцию ​​(но не парогенерирующую станцию) ¹ , канализационные насосные станции, водонасосные станции и резервуары, общественные центры, муниципальные поля для гольфа и музеи. , общественные парки, детские площадки и бассейны, а также несколько видов школ.

   Другая распространенная система классификации перечисляет некоторые виды общественного и коммунального использования, разрешенные по праву, хотя для других требуется специальное разрешение. Например, в постановлении Кларкстауна, штат Нью-Йорк (1955), среди разрешенных видов использования перечислены общественные центры сельскохозяйственных районов, библиотеки, музеи, художественные галереи и аналогичные общественные объекты, общественные парки и детские площадки, школы, пожарные и полицейские участки. Но специальные разрешения требуются, в частности, для аэропортов, государственных и частных больниц, водохранилищ.Дариен, Коннектикут (1957) перечисляет государственные школы как разрешенное использование в наиболее ограниченной жилой зоне, но для этого требуются специальные разрешения для государственного использования, включая муниципальные здания и объекты водоснабжения. В Чикаго разрешены публичные библиотеки, общественные парки и детские площадки, а также начальные и средние школы в районе R-1. Особые разрешения требуются для муниципальных зданий отдыха, коммунальных служб и коммунальных служб, в том числе таких объектов, как пожарные и полицейские участки, художественные галереи и музеи, установки для фильтрации воды, насосные станции и резервуары.

   Регулирование частного использования без публичных?

   Перед тем, как исследовать желательность и эффективность зонирования применительно к общественной собственности, стоит подумать, может ли решение об исключении публичного использования из постановления о зонировании ослабить контроль зонирования над аналогичным частным использованием. Если такое ослабление будет обнаружено, конечно, есть независимая причина для регулирования общественного использования в соответствии с постановлением.

   Когда предлагается, чтобы постановление классифицировало общественное использование одним способом, а частное — другим (возможно, перечисляя государственные школы как разрешенное использование, исключая или требуя специальных разрешений для частных и приходских школ), необходимо спросить, какое обоснование существует для различия .Если все общественные мероприятия освобождены от постановления, это может быть связано с тем, что руководящий орган предпочитает принимать свои решения о желательности общественных улучшений без формальностей, предусмотренных постановлением. Или исключения могут быть основаны на теории, согласно которой государственные учреждения в любом случае не будут связаны постановлением: какими бы ни были причины для таких исключений, уже упомянутые дела сочли такое различие оправданным.

   Также может быть достаточная причина для разрешения одного потенциально вредного использования только в том случае, если оно принадлежит общественности.Например, в недавнем деле штата Массачусетс суд оставил в силе постановление, разрешающее муниципальные общественные парковки, находящиеся в собственности или управлении, в районах проживания одной семьи ( Pierce v. Town of Wellesley, 146 NE2d 666, 10 ZD 84 (1957)). . Суд мотивировал:

   Зарезервировав за собой право управления такими участками в жилых районах, город сохранил полный контроль (через городское собрание, государственный орган) над типом операций, которые, если они обычно разрешены в жилых районах, могут нанести ущерб жилому комплексу. вся схема зонирования.. . .

   Суд не нашел необоснованной дискриминации в предоставлении городу прав, которыми не обладают частные лица. Он также заявил, что нанесение ущерба собственности, прилегающей к участкам, не отменяет решение руководящего органа о наличии достаточных общественных причин для разрешения парковки.

   Большая часть судебных разбирательств по этой проблеме связана с постановлениями, разрешающими государственные школы в определенном районе, но ограничивающими или исключающими приходские или частные школы.Ряд судов признали такие положения недействительными. Например, Roman Catholic Welfare Corp. v. Piedmont , 289 P.2d 438 (Cal.1955). Есть и противоположный авторитет. Например, Государство отн. Конференция лютеранских школ штата Висконсин против Синара , 65 NW, 2d 43 (Висконсин, 1955 г.), в котором суд указал, что частная школа ставит перед обществом те же недостатки, что и государственная школа. Однако общественная польза от частной школы отличается от общественной, которую могут посещать все дети из ближайшего окружения.

   Если суд штата не желает принять это различие в качестве основы для определения зоны, к которой принадлежат частные школы, трудно отличить государственные школы от частных. Тем не менее, можно исключить из зоны все школы — частные и государственные — кроме тех, которые привлекают учащихся в пределах определенного расстояния от школы. Эффект такого положения может заключаться в том, чтобы разрешить единственную начальную школу, необходимую в каждом районе, но исключить государственные средние школы, а также приходские и частные школы, которые обычно поступают из нескольких районов.(На разумность такого положения может повлиять адекватность положения, предусмотренного для этих целей в других зонах.) В отсутствие местного юридического мнения, что суд мог бы придерживаться этого мнения, может оказаться безопаснее попытаться регулировать деятельность государственных школ в так же, как регулируются частные.

   Зонирование общественного пользования может иметь или не иметь никакого влияния на зонирование аналогичного частного использования. Нет общего правила. Однако эту проблему следует учитывать при составлении любого постановления о зонировании, в котором предлагается различное отношение к ним.

   Влияние указа на действующее правительство

   Из различных правительств, которые иногда возражают против того, чтобы быть связанными постановлением о зонировании, правительство, принявшее постановление, обычно кажется наименее оправданным в этом отношении. Помимо любого эффекта усиления контроля над аналогичным частным использованием, применение постановления о зонировании в отношении собственной собственности города может иметь два преимущества. Во-первых, это может помочь в согласовании деятельности различных управлений города с общим планом города.Во-вторых, это может дать владельцам частной собственности максимально возможную возможность узнать, какого рода развитие им следует ожидать на соседней земле.

   Иногда возражали, что такая координация городских департаментов друг с другом и с планом на самом деле не является действительной функцией планирующего агентства, поскольку предложения каждого департамента предположительно сделаны с учетом общественного благосостояния. К сожалению, однако, тот факт, что чиновник работает в городе, не обязательно означает, что он заинтересован в комплексном планировании или сочувствует ему.Должностное лицо, занимающееся размещением пожарных частей или насосных станций, должно знать (и обычно осознает), что есть проблемы с размещением таких объектов, помимо обеспечения эффективной противопожарной защиты или распределения воды. Но поскольку его основная ответственность заключается в функционировании пожарного или водного управления, следует ожидать, что он будет придавать большее значение эффективности и удобству управления, чем тому ущербу, который его планы могут нанести соседним землевладельцам или даже другим департаментам.

   Является ли постановление о зонировании лучшим или даже желательным инструментом для достижения этой координации? Окончательное решение о строительстве любого общественного здания должно быть принято законодательным органом города. Таким образом, принудительное соблюдение постановления о зонировании или любой альтернативы такому требованию в некоторой степени является добровольным ограничением того, как совет принимает свое решение. В той степени, в которой такое ограничение может привести к более информированному и разумному решению совета, оно представляется желательным.Однако любое большее ограничение кажется явно неоправданным, если тем самым не будет достигнута какая-либо другая цель.

   Обязательное направление в планирующее агентство всех предложений по общественным проектам может быть наиболее желательным способом помочь совету в принятии решения. Комментарии, включенные в первоначальную редакцию Закона о стандартизации городского планирования, выпущенного в 1928 году Консультативным комитетом по городскому планированию и зонированию Министерства торговли США, объясняют проблему следующим образом:

   Совет постоянно требует решения по многим вопросам.Некоторые из них могут представлять собой отклонение от городского плана или нарушение его. Другие могут представлять собой вопросы, на которых план города не освещен, но которые связаны с серьезной проблемой планирования. Поскольку совет еженедельно выполняет свою работу, испытывая давление всевозможного давления с целью принятия той, той или иной меры, существует большая опасность, особенно на ранних стадиях планирования в любом городе, что город планирует могут игнорироваться или уделяться довольно случайному вниманию.

   Предполагается, что агентство по планированию является органом, наиболее осведомленным о деталях плана города.Кроме того, у этого органа, скорее всего, будет время и желание рассматривать предложения, чтобы проекты лучше вписывались в жизнь сообщества. Около половины штатов включают в свое законодательство о планировании положение об обязательном перенаправлении, подобное следующему из стандартного закона:

   Всякий раз, когда комиссия принимает генеральный план муниципалитета или одного или нескольких его основных участков или районов: ни улицы, ни площади, ни парка, ни другие дороги общего пользования, площадка или открытое пространство, или общественное здание или сооружение или общественное коммунальное предприятие, будь то в государственной или частной собственности, они должны быть построены или утверждены в муниципалитете или в таком запланированном разделе и районе до тех пор, пока его местоположение, характер и объем не будут представлены и одобрены комиссией.. . .

   Требование соблюдения постановления о зонировании может быть альтернативой обязательному направлению или дополнением к нему. Если постановление не предусматривает выдачу специального разрешения для общественных нужд планирующим агентством, контроль за зонированием вряд ли будет удовлетворительной альтернативой.

   Сохраняется относительно небольшой контроль за местом использования, прямо разрешенным постановлением. А обычное положение о специальном разрешении дает полномочия по рассмотрению апелляций по зонированию вместо агентства по планированию, что кажется менее желательным, поскольку цель состоит в том, чтобы заниматься каким-либо планированием.Если обязательное направление нецелесообразно по какой-либо причине, зонирование может иметь некоторую ценность для согласования общественных проектов с планом, но обычно не кажется удовлетворительной заменой.

   Зонирование, однако, может стать весьма желательным дополнением к обязательному направлению. Это может дать владельцам недвижимости самое надежное представление о том, какое развитие они могут ожидать и планировать на соседнем участке. Даже при лучшем зонировании эта идея может быть не такой точной в случае собственности близлежащего города, как в случае с частной землей.Тем не менее, у хозяина больше уверенности в зонировании, чем без него.

   Приведет ли комбинация направления агентства планирования и выполнения постановления о зонировании к настолько громоздкому набору требований, что совет может оказаться затрудненным в принятии решений? Это определенно может замедлить принятие некоторых решений, которые в противном случае могли бы быть приняты в спешке. Однако это не должно в конечном итоге ограничивать свободу действий совета. Законодательство об обязательном перенаправлении содержит процедуры отмены рекомендаций планирующего агентства.Закон о стандартном городском планировании предусматривал отмену полномочий агентства по планированию двумя третями голосов совета. Некоторые государственные статуты требуют только абсолютного большинства в совете.

   Если городской совет решит избавиться от каких-либо добровольных требований к зонированию, он также может найти способ сделать это. Это правда, что города иногда сталкиваются с процедурными трудностями после того, как подвергли городскую собственность требованиям зонирования. Например, в деле Kelly v. Philadelphia , 115 A.2d 238, 7 ZD 241 (Pa. 1955), суд постановил, что городская собственность была связана обязательствами из-за четкого положения в постановлении. Таким образом, Суд постановил, что несоблюдение процедурных требований о внесении поправок помешало городу построить мусоросжигательный завод на участке земли, который он пытался изменить с жилой зоны на «наименее ограниченную».

   Города, которые подчиняют свою собственность постановлению о зонировании, могут оказаться подпадающими под действие не только законодательных требований об уведомлении и заслушивании поправок, но и требования, согласно которому только чрезвычайное большинство совета может вносить поправки в карту зонирования после протеста более чем на 20 человек. цент собственников соседней недвижимости.Но даже если такое требование препятствует внесению поправки в карту, город может принять поправку, которая разрешит конкретное общественное использование в любом месте района. В деле City of McAllen v. Morris , 217 S.W.2d 875, 1 ZD 30 (Tex.Civ.App. 1948) город безуспешно пытался получить отклонение для пожарного депо в жилой зоне. Суд поддержал более позднюю поправку, которая полностью исключила государственные структуры из-под действия постановления. Если несоблюдение касается только требований, контролирующих объем, а не тех, которые регулируют местоположение, совет может вместо этого принять особые массовые требования, применимые к рассматриваемому общественному использованию.Еще одну возможность предлагает дело Sheets v. Armstrong , 161 Atl. 359 (Pa. 1932), в котором разрешение совета на конкретное использование определенного участка собственности было признано эффективным, несмотря на противоречие с постановлением о зонировании. Однако вывод о том, что совет имеет право отменять постановление автоматически, по-видимому, лишает большинства преимуществ зонирования государственных земель.

   Пункт обязательной передачи и зонирования собственности города не должен ограничивать последующие решения совета.Иногда может быть оправданным законодательным решением (хотя и нежелательным с точки зрения планирования и зонирования) разместить пожарное депо на небольшом участке в жилой зоне в целях экономии государственных средств. Однако обязательное направление и зонирование обеспечивают процессуальные гарантии против опасности того, что такие решения могут быть приняты случайно или поспешно. Эти устройства привлекают к проблеме внимание как агентства по планированию, так и владельцев близлежащей собственности, которые затем могут выразить эффективный протест.В сложившихся обстоятельствах это, кажется, больше всего, о чем можно спросить.

   Как уже упоминалось, суды очень не решались признавать города связанными своими собственными постановлениями о зонировании в отсутствие четких указаний на то, что такой результат предполагался при принятии постановления и уполномочивающего законодательства. Это нежелание особенно характерно, когда город действует в так называемом «правительственном качестве». В деле Nehrbas v. Incorporated Village of Lloyd Harbour , 140 N.E.2d 241, 9 ZD 113 (N.Ю. 1957), использование здания для переговорных комнат руководящего органа и для хранения полицейской машины и мусоровозов было разрешено в жилом районе, так как все эти функции были признаны государственными по своему характеру. А в McKinney против города High Point , 74 SE2d 440, 5 ЗД 98 (1953) и 79 730 SE2d, 6 ЗД 81 (NC 1954), здание водонапорной башни было установлено, что правительственная функция . Следовательно, суд постановил, что город не был связан постановлением, разрешающим муниципальные коммунальные услуги в любом районе только с разрешения апелляционной комиссии по зонированию.В деле Lees v. Sampson Land Co ., 92 A.2d 692, 5 ZD 46 (Pa. 1952) суд постановил, что постановление о зонировании разрешает данное общественное использование, но заявил, что города имеют право на строительство их, даже если это не так. А в деле мэр Саванны против Коллинза , 84 SE2d 454, 7 ZD 27 (Ga. 1954) суд разрешил городу разместить пожарное депо в жилой зоне, поскольку город обладал властью выдающегося владения для с этой целью.

   В уже процитированном деле Келли город был признан связанным из-за четкого положения об этом в постановлении.И в деле Табер против Бентон-Харбор , 274 с.З. 324 (Mich. 1937), распределение воды было признано частной функцией, а не государственной, так что город был ограничен лимитом высоты в постановлении. Возведение водонапорной башни инцидента в продаже воды в соседнем муниципалитете, было признано собственностью в Балтис v. Деревня Вестчестере , 121 N.E.2d 495, 6 ZD 244 (Ill., 1954). Есть также некоторые случаи, в которых, хотя постановление было разрешено, суд, судя по всему, рассматривал постановление как обязательное для города.См., Например, Thornton v. Ridgewood , 111 A.2d 899, 7 ZD 122 (N.J. 1955) и Wicker Apartments v. Richmond , 99 S.E.2d 656 (Va, 1957).

   Несмотря на это устоявшееся нежелание подчинять город своим требованиям, кажется, что преимущества применения зонирования и обязательной передачи ко всей собственности города перевешивают любые процедурные неудобства. Таким образом, кажется, есть веская основа для пересмотра законодательных актов и постановлений, чтобы прояснить, что такой контроль предназначен.

   Влияние постановления на правительство штата и федеральное правительство

   Как только вовлекается вторая единица правительства — будь то правительство штата, федеральное правительство или другое местное правительство — проблемы, связанные с попыткой контроля за зонированием, становятся более трудными. Пока задействована только собственная собственность города в пределах его корпоративных границ, можно полагаться в первую очередь на политический процесс для разрешения конфликтов по поводу землепользования. Такие факторы, как финансы и удобство, а также ущерб для окружающих владельцев и соблюдение общего плана, будут взвешены одним и тем же законодательным органом.Мы уже видели, что в этой ситуации обязательное соблюдение постановления о зонировании эффективно в первую очередь как средство привлечения внимания к зонированию и плану, лежащему в его основе, и нельзя ожидать, что он навсегда связывает город, если есть достаточно строгие требования, чтобы постановление или план быть обойденным. К сожалению, такой удобной договоренности не существует, когда одно правительство хочет установить юрисдикцию другого. Любое правительство может занять безответственную позицию, и нет простого способа примирить эти две точки зрения.

   Поскольку округа и муниципалитеты обычно считаются созданием государства, местные нормативные акты были признаны неэффективными в применении к государственным департаментам и агентствам. Например, в деле Davidson County v. Harmon , 292 S.W.2d 777, 8 ZD 245 (Tenn. 1956) штату было разрешено построить психиатрическую больницу высотой 74 фута, несмотря на ограничение в 40 футов в постановлении графства. И в деле Город Чарлстон против Юго-восточной Конструкции. Co. , 64 S.E.2d 676, 3 ZD 99 (W.Va.1951), в жилой зоне разрешено строительство государственного офиса.

   Право государства игнорировать местные постановления, похоже, не имеет никакого отношения к желательности его использования в каждом конкретном случае. Определяющими факторами, вероятно, должны стать характер государственной деятельности и сложность ее приспособления к обычной схеме землепользования. Например, если есть непримиримые противоречия между штатами и местными идеями относительно правильного расположения скоростной автомагистрали, государство должно преобладать. Было обнаружено, что местные постановления о зонировании не применяются к комиссии по магистрали в State ex rel.Ohio Turnpike Comm’n v. Allen , 107 N.E.2d 345,4 ZD 200 (Огайо, 1952). Выдавая разрешение на строительство аэропорта, государство может также счесть необходимым отменить местные постановления из-за больших земельных участков и вероятности местных возражений против разрушительного воздействия аэропорта.

   С другой стороны, большинство государственных зданий являются неотъемлемой частью городов, в которых они расположены. На их характеристики землепользования не влияет факт государственной собственности.В таких случаях у государства обычно нет причин игнорировать планы, которые оно уполномочило свои города строить. Государственное офисное здание может соответствовать требованиям к парковке во дворе так же, как и частное здание.

   В 1954 году губернатор Нью-Гэмпшира Грегг распорядился, чтобы штат соблюдал правила зонирования Конкорда, хотя генеральный прокурор штата постановил, что этого не требуется. Такой порядок не настолько постоянен, чтобы его нельзя было изменить в конкретном случае, если бы было решено, что государственные интересы должны преобладать над местными.Однако он привлекает внимание к местным правилам и ограничивает любую тенденцию государственных чиновников строить свои собственные планы без активного учета местных потребностей. В качестве альтернативы такому распоряжению законодательный орган штата может включить в разрешения на проекты штата положение о том, что они подлежат местному зонированию. (Хотя подобное положение было признано неэффективным в уже цитированном деле Чарльстона, суды других штатов могут придерживаться иной точки зрения.)

   Федеральное правительство, конечно, также освобождается от местного зонирования, когда оно того пожелает.Среди дел, часто приводимых в поддержку этого предложения, — Tim v. Long Branch , 53 A.2d 164 (N.J. 1947), в котором местное зонирование было признано неэффективным для предотвращения преобразования дома в квартиру. Дом был сдан в аренду правительством в соответствии с федеральным законом Лэнхэма. Другое дело — United States v. Chester , 144 F.2d 415 (3d Cir. 1944), в котором муниципальные правила строительства и зонирования были признаны неприменимыми к аварийному жилью для военных. А поселок не имел права на судебный запрет против Соединенных Штатов в деле Ann Arbor Township v.США , 93 F.Supp. 341, 3 ZD 20 (E.n.Mich. 1950), даже если будет обнаружено, что строящаяся больница для ветеранов нарушает постановление о зонировании.

   Проблема, как и в случае с правительствами штатов, состоит в том, чтобы найти регулирующую систему, которая будет поощрять соблюдение местных правил, но, тем не менее, будет достаточно гибкой, чтобы позволить правительству преодолевать случайные необоснованные местные препятствия. Законодательство, касающееся решения о Длинном отделении, требовало консультаций между федеральными и местными должностными лицами, чтобы строительство, санкционированное этим законом, могло «настолько, насколько это практически возможно, соответствовать местному планированию и традициям по расположению и проекту.»Хотя такое положение не является обязательным, это, кажется, все, что может быть разумно включено в федеральное законодательство. Более недавним примером такого положения является Закон о жилищном строительстве 1951 года (42 U.S.C. 1592d):

   Невзирая на любые положения настоящего Закона, жилые или общественные объекты, построенные Соединенными Штатами в соответствии с указанными в настоящем документе полномочиями, должны соответствовать требованиям государственных и местных законов, постановлений, правил или положений, касающихся здравоохранения и санитарии, и, , в максимально возможной степени .. . в соответствии с требованиями государственных или местных законов, постановлений, правил или постановлений, касающихся строительных норм. [Подчеркивание редакции.]

   Похоже, что этот тип положения может быть должным образом расширен за счет явной ссылки на постановления о зонировании в дополнение к строительным нормам.

   Такие требования, возможно, также могут применяться к обычным правительственным зданиям. Почтовое отделение, например, уже в максимально возможной степени соблюдает правила зонирования. При получении площадок для развития сдаваемых в аренду почтовых отделений должностным лицам ведомства поручено:

   После получения всех доступных вариантов передачи земли, свяжитесь с соответствующими местными должностными лицами и получите от них письменное заявление о том, что предлагаемое использование участков по назначению не будет противоречить никаким местным, государственным или федеральным запланированным проектам, т.е.е., выдающиеся процедуры по домену, ограничения зонирования, ограничения планирования и т. д. . .

   Влияние постановления на другие органы местного самоуправления

   Предложения муниципалитета, округа или школьного совета о строительстве в пределах юрисдикции зонирования другого правительства, похоже, вызывают необычное количество споров. Обычно нереально предполагать, что местные органы власти должны подпадать под действие постановлений о зонировании других юрисдикций так же, как и частных граждан. Мы уже заметили, что город иногда может решить игнорировать свое собственное постановление.Поскольку постановление обычно составляется без учета потребностей соседних городов (округов или школьных советов), эти внешние органы могут с большей вероятностью потребовать какого-либо способа отменить постановление. Основная трудность, как и в случае с государственными или федеральными агентствами, заключается в том, что нет единого органа, принимающего решения, который мог бы сопоставить преимущества для строителя с недостатками схемы зонирования. Иными словами, кто должен сказать, следует ли заставлять город строить мусоросжигательный завод в своих пределах или округ поступает неразумно, зонируя необходимую жилую площадь?

   На том или ином основании суды обычно находят постановления о зонировании неприменимыми к другим местным учреждениям и правительствам.Законодательство иногда специально освобождает школьные советы или жилищные агентства, например, от местного зонирования. И даже без явных исключений, уставы могут быть истолкованы так, чтобы освобождать агентства от этих требований. Например, в деле Город Атертон против Верховного суда , 324 P.2d 328 (Cal.App. 1958) законодательные положения о выборе школьных участков были истолкованы как отменяющие местные требования зонирования. В деле Грин Каунти против города Монро , 87 Северо-запад, 2 день 827, 10 ZD 103 (Висконсин.1958), закон штата требовал, чтобы графство построило тюрьму в центре графства. В соответствии с этим государственным требованием, округу разрешили строить, несмотря на правила зонирования уездного города.

   В деле Aviation Services, Inc. против Совета по регулированию городка Ганновера , 119 A.2d 761, 8 ZD 73 (Нью-Джерси, 1956) несоответствующему муниципальному аэропорту в жилой зоне городка было разрешено расширение. Суд не применил презумпцию иммунитета от зонирования, поскольку муниципалитет не выше поселка в иерархии правительств.Суд действительно сделал вывод о намерении законодательного органа отменить постановление о зонировании, тем не менее, из предоставления городу власти выдающихся владений для этой цели. А в деле Incorporated Village of Lloyd Harbour против города Хантингтон , 149 N.E.2d 851 (N.Y.1958) городу было разрешено приобретать землю для общественных пляжей для купания, несмотря на постановление о зонировании деревни, которое суд счел необоснованным.

   Одним из немногих дел, идущих по другому пути, является Город Ричмонд против Наблюдательного совета округа Хенрико , 101 S.E.2d 641, 10 ZD 178 (Va, 1958). Город имел право построить тюрьму за пределами городской черты, а в округе была зона, в которой разрешалось содержание в тюрьмах. Суд постановил, что закон, разрешающий тюрьму, не следует толковать как разрешающий городу построить ее в сельскохозяйственной зоне графства. Таким образом, город был связан постановлением, хотя рассматриваемая функция явно «правительственная».

   Частичное решение подобных конфликтов обеспечивается законодательством, которое гарантирует, что каждое правительство осведомлено о желаниях другого.Закон о планировании штата Нью-Джерси, например, предусматривает:

   Каждый раз, когда совет по планированию после публичных слушаний должен принять какую-либо часть генерального плана, руководящий орган или другой государственный орган, обладающий юрисдикцией в отношении предмета, до принятия мер, требующих расходования любых государственных средств, связанных с характером места или объем одного или нескольких проектов, должен направлять действия, связанные с таким конкретным проектом или проектами, на рассмотрение и рекомендацию совету по планированию и не должен действовать по этому поводу без такой рекомендации или до истечения 45 дней после того, как такое обращение прошло без такой рекомендации. Это требование применяется к действиям жилищного фонда, парковки, шоссе или другого органа власти, агентства по перепланировке, школьного совета или другого аналогичного государственного органа федерального уровня, штата, округа или муниципалитета. [Подчеркивание ред.]

   Для отмены рекомендации совета по планированию необходимо большинство голосов соответствующего органа. Такое положение, вероятно, будет стимулировать сотрудничество между правительствами пострадавших. Конечно, он не может этого гарантировать. В отсутствие законодательного решения суды могут иметь возможность взвесить достоинства позиции каждого правительства в конфликтах, подобных этому.Можно подозревать, что такое взвешивание иногда происходит при принятии решений о применимости постановления о зонировании к определенной деятельности соседнего правительства. Но в деле Washington Township v. Ridgewood, 141 A.2d 308, 10 ZD 171 (N.J. 1958) суд сделал это независимо. В таком случае изначально в селе предлагалось построить три надземные водонапорные башни. Что касается двух участков, возражения против приподнятых резервуаров привели к их отказу в пользу резервуаров на уровне земли или ниже. Когда начался судебный процесс, деревня частично построила третью (надземную) башню, которая частично находилась в соседнем районе.Большинство судей пришло к выводу, что деревня не была связана постановлением о зонировании соседнего городка, недвусмысленно отвергнув действительность в этих обстоятельствах различия между собственными и государственными функциями. Тем не менее суд одобрил вынесение постановления о демонтаже частично достроенной башни. Он заявил, что деревня обязана действовать разумно, особенно в свете конфликта ее интересов с интересами соседних юрисдикций.

   Среди соображений, которые Риджвуд должен был взвесить, но фактически проигнорировать, были схемы зонирования [окружающих муниципалитетов] и землепользования, примыкающие к участку и рядом с ним.

   * * *

   Следовательно, Риджвуд мог разместить резервуар на уровне земли, либо на [нынешнем] участке, либо на другом месте. Разница составляет одну из описанных выше затрат [самое большее около 66 000 долларов]. В данных обстоятельствах Риджвуду следовало предположить, что это стоит, а не возложить бремя высотного сооружения высотой 160 футов на другие муниципалитеты. Мы согласны с выводом суда первой инстанции о том, что Риджвуд действовал произвольно.

   Наиболее удовлетворительным решением (помимо окончательного слияния многих соседних сообществ, участвующих в этих спорах) может быть учреждение органа, отличного от заинтересованных органов, для принятия окончательного решения.Суд по делу Вашингтон Тауншип фактически предполагает, что законодательный орган должен предоставить такое решение. Возможно, самым большим преимуществом наличия такого органа было бы то, что у правительств был бы реальный стимул пытаться адаптировать свои действия к постановлениям о зонировании своих соседей. Знание о том, что постановление может быть исполнено, поощряет его «добровольное» соблюдение.

   Остается вопрос, какой совет может быть создан для разрешения таких споров. В некоторых случаях это может быть желательно возложить на городские органы планирования.В качестве альтернативы, эта работа, вероятно, могла бы выполняться общегосударственным органом, хотя необходимо было бы тщательно рассмотреть точный состав и функционирование любого такого предлагаемого органа.

   Влияние постановления на коммунальные услуги

   Частное коммунальное предприятие иногда представляет для сообщества те же проблемы зонирования, что и правительство соседней страны. Сообщество должно иметь дело в каждом случае с внешним органом, который может или не может быть особенно озабочен благосостоянием сообщества.И коммунальное предприятие, как и соседнее правительство, может быть почти вынуждено строить в сообществе, которое учитывает только свои собственные интересы.

   Различные классификации зонирования, обсуждавшиеся ранее для общественных нужд, применимы также к частным коммунальным предприятиям. Так же, как общественное промышленное использование, такое как мусоросжигательная установка, обычно не подлежит особому рассмотрению при зонировании, равно как и частная парогенераторная установка. С другой стороны, электрические подстанции и водонасосные станции могут потребовать особого обращения, независимо от того, находятся они в государственной или частной собственности.Постановления могут разрешать такое использование по праву, иногда в соответствии со специальными стандартами. Например, постановление Денвера разрешает газорегулирующие станции в наиболее ограниченном районе и освобождает такие станции от ограничений на звук, генерируемый до уровня 65 децибел. Электрические подстанции разрешены в соседнем районе при тех же ограничениях звука и, если трансформаторы обнажены, только в том случае, если двухметровый забор или стена препятствует обзору, шуму и проходу людей или материалов. В некоторых других городах использование подстанций и аналогичное использование разрешено только при наличии специальных разрешений.

   Уставы некоторых штатов либо разрешают, либо требуют освобождения коммунальных предприятий от зонирования. В нескольких штатах Новой Англии разрешено исключение коммунальных услуг, когда это отвечает общественным интересам. Например, департамент коммунальных услуг штата Массачусетс может освободить определенные объекты государственных предприятий от зонирования после публичного уведомления и слушания. Это положение было применено для разрешения газорегулирующей станции в жилом районе после утверждения местоположения государственным департаментом коммунальных услуг.Суд счел достаточным одобрение департамента, даже не установив, что предложенное место было лучшим или единственным из имеющихся. ( Таун Уэнам против Департамента коммунальных услуг, 127 NE2d 791, 7 ZD 225 (Массачусетс 1955).) Свидетельство государственной комиссии об удобстве общественного пользования в деле Duquesne Light Co. против города Аппер-Сент-Клер , 105 A.2d 287, 6 ZD 178 (Па. 1954).

   Об опасности обязательного освобождения от зонирования для всех коммунальных предприятий свидетельствует недавнее решение апелляционного суда штата Огайо (о котором еще не сообщалось), в котором грузовой терминал был признан освобожденным от зонирования. ² Хотя прямое исключение для коммунальных предприятий кажется необоснованным, любое такое исключение, безусловно, должно быть ограничено видами использования, такими как подстанции и линии электропередачи, которые имеют необычные требования к местоположению.

   Другое решение штата Огайо, касающееся применения другого закона, похоже, находится в противоположной крайности. Закон о региональном планировании предусматривал, что после принятия плана никакие «общественные улучшения или частные коммунальные предприятия II не могут отклоняться от плана без единодушного одобрения округа».доска. Это было применено к делу о линии электропередачи в S tate ex rel. Кернс против Ohio Power Co ., 127 N.E.2d 394, 7 ZD 232 (Ohio 1955).

   Законы об обязательном перенаправлении в некоторых штатах следуют Закону о Стандартном разрешении городского планирования, включая частные коммунальные предприятия в число видов использования, которые должны быть переданы в агентство планирования для утверждения. В некоторых штатах решение агентства является обязательным, если оно не отменено государственным агентством, которое осуществляет надзор за коммунальным предприятием.Такой порядок, по-видимому, имеет то преимущество, что, по крайней мере, требует явного решения об отмене решения местной комиссии, хотя можно усомниться в понимании проблем местного зонирования, которыми обладают некоторые комиссии по коммунальным услугам. Если, как предполагалось в случае Вашингтон Тауншип, орган власти, кроме конфликтующих местных органов власти, получил право разрешать межправительственные споры о землепользовании, было бы желательно предоставить этому же органу право решать, когда коммунальные предприятия должны быть освобождены от местных планов.В идеале, конечно, постановление о зонировании должно содержать разумные положения для коммунального использования, так что соблюдение постановления может потребоваться без какого-либо государственного совета для отмены решения местных властей.

   Заключение

   Применение контроля за планированием частной собственности в большинстве штатов в настоящее время является довольно обычным делом. Несмотря на гораздо меньшее количество случаев применения такого контроля к государственной собственности, потребность в таком контроле иногда бывает серьезной. К сожалению, мы еще не разработали удовлетворительные методы применения контроля в этих случаях.Нам необходимо разработать законы и постановления, на которые можно положиться, чтобы гарантировать, что государственная собственность используется как можно более разумно и с максимальной справедливостью по отношению к соседним владельцам.

   Примечания

   1 Эти виды использования, конечно, также часто находятся в частной собственности.

   2 Постановления о зонировании обычно являются обязательными для грузовых и грузовых терминалов. См., Например, Everett v. Capitol Motor Transp. Co ., 114 N.E.2d 547 (Массачусетс, 1953).

   Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1958 г.

   Правила седьмого округа Церковь может оспорить целостность схемы зонирования в соответствии с Положением о равных условиях RLUIPA

   17 января 2019 года Апелляционный суд Седьмого округа вынес решение в пользу клиента Далтона Томича, Церкви Господа нашего и Спасителя Иисуса Христа, по иску против Маркхэма, штат Иллинойс.В иске возбуждено несколько претензий в соответствии с Законом о лицах, институционализированных в отношении религиозного землепользования, в том числе претензия в соответствии с положением закона «О равных условиях», в котором говорится, что «Ни одно правительство не может вводить или применять правила землепользования таким образом, чтобы относиться к религиозному собранию или учреждению менее чем на равных условиях с нерелигиозным собранием или учреждением ». Как правило, требование о равных условиях касается того, как муниципалитет ограничивает религиозные собрания в определенной собственности или в определенном районе зонирования.Например, если в городе разрешены нерелигиозные залы собраний, но запрещается размещение религиозных собраний, таких как Зал собраний Свидетелей Иеговы, в определенном районе зонирования, возникнет сильное требование «равных условий».

   Дело «Церковь Господа нашего» представляет собой иск о равных условиях другого рода, в котором оспаривается то, как городской кодекс зонирования в целом или в масштабах всей юрисдикции дискриминирует религиозное использование. Короче говоря, Церковь утверждает, что если в городе есть зоны, где нерелигиозные собрания могут располагаться по праву, то в нем должны быть зоны, где религиозные собрания могут по праву располагаться.В апелляции городские власти утверждали, что у церкви не было права оспаривать то, как городские власти регулируют религиозные собрания в целом или в масштабах всей юрисдикции. Но, по его мнению, Седьмой округ отклонил аргумент города и постановил, что суды могут оценивать всю схему зонирования при оценке иска религиозного собрания о равных условиях.

   Во время устной дискуссии я утверждал, что есть только два способа интерпретации городского кодекса зонирования, и в любом случае город нарушил положения Закона о религиозном землепользовании и институционализированных лицах.Либо церковь разрешена по праву в собственности, и городские власти были неправы, обременяя церковь религиозными обрядами, требуя от нее подачи заявления на условное разрешение на использование (в чем город отказал), либо в городе нет зоны, где церковь может располагаться с право — нарушение положений RLUIPA «Необоснованные ограничения» и «Равные условия». Теперь, когда седьмой округ вынес решение, дело будет передано на уровне районного суда для вынесения решения по существу исков церкви.

   Бесплатное церковное землепользование и руководство по зонированию

   Вы недавно купили здание или землю и обнаружили, что не можете их использовать, потому что они не предназначены для проведения религиозных собраний? Узнайте, как ориентироваться в процессе и выиграть право использовать свою собственность.

   Загрузить

   Зоны землепользования — NT.GOV.AU

   Изменения в законах о планировании

   31 июля 2020 года законы о планировании были изменены на Северной территории (NT). Прочтите об этих изменениях.

   Схема планирования NT на 2020 год также вступила в силу 31 июля 2020 года. Она заменяет схему 2007 года. Ознакомьтесь с действующей схемой планирования.

   Зоны контролируют типы использования и развития, разрешенные на территории.

   Зонирование землепользования направлено на близкое расположение объектов общего пользования, например:

   • дома рядом с магазинами
   • парки и школы, где живут люди.

   Зонирование также помогает разделить несовместимые виды использования, такие как:

   • промышленность вдали от домов
   • больницы вдали от зон, подверженных наводнениям.

   Большая часть земли, на которой живут люди, покрыта зоной.

   Как работает зонирование

   Зона вашей земли может влиять на:

   Каждая зона объясняет:

   • ее цель
   • предпочтительные виды использования в пределах зоны
   • как различные виды использования должны взаимодействовать в зоне.

   Таблицы оценки

   Каждая зона имеет таблицу оценки, в которой указано:

   Как найти зону землепользования

   Если вы хотите купить или застроить землю, вы можете узнать ее зону и зонирование близлежащих земель.

   Чтобы найти зону, вы можете:

   Подробнее о зонах и о том, как они работают, можно узнать в части 4 PDF-файла схемы планирования NT (1.3 МБ).

   Если земля не входит в зону

   Земля, не входящая в зону, называется незонированной землей.

   Изменения в зонировании

   Зонирование земель может быть изменено, чтобы отразить изменения во взглядах сообщества или политике правительства.

   Если вы являетесь владельцем собственности, вы также можете использовать землю таким образом, который не разрешен в соответствии с текущим зонированием.

   Если вы хотите изменить зонирование собственности, вы можете запросить поправку к схеме планирования NT.

   Чтобы узнать о предлагаемых изменениях зон, которые в настоящее время выставляются на выставке, перейдите на веб-сайт разработки приложений онлайн.

   О прошлых изменениях зоны можно узнать в списке изменений схемы планирования.

   .

   No related posts.